Bebauungsplan "Ingolstädter Grund III"
- Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB sowie der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB
- Abwägungsbeschlüsse
- Mitteilung des Ergebnisses
- redaktionelle Änderungen
- Satzungsbeschluss

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Das Wasserwirtschaftsamt sowie das Landratsamt, SG Wasserrecht, wurden am Verfahren beteiligt und haben ihr Einverständnis mit der vorgelegten Planung geäußert. Somit bestehen auch seitens der Regierung von Unterfranken keine Einwendungen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Das Wasserwirtschaftsamt sowie das Landratsamt, SG Wasserrecht, wurden am Verfahren beteiligt und haben ihr Einverständnis mit der vorgelegten Planung geäußert. Somit bestehen auch seitens des Regionalen Planungsverbandes keine Einwendungen.

 

Die Angabe der gültigen Fassung der BauNVO wird redaktionell ergänzt.

Unter Ziffer 2.1 ist das Maß der baulichen Nutzung definiert, gekoppelt mit der zeichnerischen Festsetzung bezüglich der Höhe des Fertigfußbodens. Ziffer 5.6 ist eine gestalterische Festsetzung, bei der die tatsächliche Höhe der Wand maßgeblich ist. Aus diesen Gründen wird auf eine Änderung der Festsetzung 5.6 verzichtet.

Die Festsetzung eines Böschungsverhältnisses wird als nicht erforderlich erachtet, da die Böschung lediglich der Geländeabfangung dient und nicht bspw. der Herstellung eines Straßenkörpers, wo eine entsprechende statische Funktion zu berücksichtigen ist.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Durch die seit mehreren Jahren durchgeführte Nutzung als Wiese mit einer entsprechenden Bewirtschaftung (Mahd Anfang bis Mitte Juni und Ende Juli) wird eine Einwanderung des Feldhamsters in diese Flächen vermieden.

 

 

 

 

 

Die geforderte Schwarzbrache wird im Jahr 2020 vor Beginn der Erschließungsmaßnahmen vorgesehen.

 

 

 

 

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

 

 

 

Der betreffende Bereich der 7. Änderung des Bebauungsplanes Herrschaftsacker wird durch den Bebauungsplan Ingolstädter Grund II überplant. Eine neue Ausgleichsfläche wurde in diesem Verfahren als Ersatz vorgesehen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Unter Ziffer 11 der textlichen Festsetzungen sind i.V. mit der zeichnerischen Festsetzung "Fläche für Nutzungsbeschränkungen oder Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen" sowohl bezüglich der Bauschalldämmmaße als auch der Ausstattung von notwendigen Lüftungsfenstern von Wohn- und Schlafbereichen mit schallgedämmter Belüftung als auch bezüglich der Anordnung von Wohnfreibereichen entsprechende Festsetzungen getroffen. Die Einhaltung gesunder Wohnverhältnisse ist somit gewahrt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Das AELF wurde am Verfahren beteiligt und hat sich zu Immissionen aus landwirtschaftlichen Betrieben nicht geäußert.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Das Wasserwirtschaftsamt wurde am Verfahren beteiligt und hat sein Einverständnis mit der vorgelegten Planung geäußert.

 

 

 

 

Der Hinweis auf das wasserrechtliche Verfahren zum geplanten Regenrückhaltebecken wird zur Kenntnis genommen. Ein entsprechender Antrag wird im Rahmen der Planung und Ausführung des Regenrückhaltebeckens gestellt.

 

 

 

 

 

 

Die Hinweise auf den Umgang mit Altlasten werden zur Kenntnis genommen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Es wird zur Kenntnis genommen, dass keine Einwände bestehen.

 

Es wird zur Kenntnis genommen, dass keine Einwände bestehen.

 

 

 

Der Text wird unter Ziffer 2 der textlichen Hinweise ergänzt.

 

Es wird zur Kenntnis genommen, dass mit der Planung Einverständnis besteht. Das Ergebnis der hydraulischen Modellierung wird dem WWA zur Verfügung gestellt.

 

Es wird zur Kenntnis genommen, dass keine Einwände bestehen.

 

Die FWF wurde beteiligt und hat keine Bedenken oder Einwände geäußert.

 

Der AVO wurde am Verfahren beteiligt und hat im Verfahren gem. § 4 Abs. 1 BauGB keine Stellungnahme abgegeben. Im Verfahren gem. § 4 Abs. 2 BauGB wurde eine Stellungnahme abgegeben.

Der Hinweis auf die erforderlichen Abstimmungen wird zur Kenntnis genommen, betrifft jedoch nicht die im Bebauungsplan zu regelnden Sachverhalte, sondern ist Gegenstand der Erschließungsplanung.

Das geplante Baugebiet Ingolstädter Grund III wurde im Rahmen der hydraulischen Berech­nung des Gesamteinzugsgebietes der Ortslage Giebelstadt als Gebiet im Trennsystem berück­sichtigt. Aufgrund der geringen zu erwartenden Schmutzwasserabflüsse ergeben sich keine negativen Auswirkungen auf die vorhandenen Bauwerke der Mischwasserbehandlung.

Durch die Etablierung eines Trennsystems mit Errichtung eines eigenständigen Regenrück­haltebeckens bzw. Anbindung an ein bestehen­des Regenrückhaltebecken kann sichergestellt werden, dass Quell-, Drän- und Schichtenwasser sowie Niederschlagswasser aus Außen­einzugsgebieten nicht in die Mischwasserkanalisation eingeleitet und somit der Kläranlage zugeleitet wird.

Der Hinweis zu den erforderlichen Genehmigungen wird zur Kenntnis genommen, betrifft jedoch nicht die im Bebauungsplan zu regelnden Sachverhalte, sondern ist Gegenstand der Erschließungsplanung.

 

 

 

Das bestehende Regenrückhaltebecken westlich der Hugo-von-Zobel-Straße wurde bereits bei seiner ursprünglichen Bemessung dahingehend ausgelegt, dass die nunmehr vorgesehenen zusätzlichen Einzugsgebiete angebunden werden können. Eine Überplanung des Regenrückhaltebeckens ist daher nicht erforderlich.

 

 

 

 

 

 

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen, betrifft jedoch nicht die im Bebauungsplan zu regelnden Sachverhalte, sondern ist Gegenstand der Erschließungsplanung.

 

 

Es wird ein entsprechender textlicher Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen.

 

 

Die Geländemorphologie stellt sich im Umfeld des Baugebietes so dar, dass der Langwiesengraben in Richtung Westen entwässert, der östlich / nordöstlich angrenzende Bereich, aus dem Oberflächenwasser auf das Baugebiet einwirken könnte, relativ eben und überwiegend bebaut ist, und östlich der B19 sich das Gelände bereits nach Nordosten neigt. Daher geht der Markt Giebelstadt davon aus, dass eine wesentliche Gefährdung durch Starkregen durch direkten Oberflächenabfluss nicht gegeben ist.

Eine potenzielle Gefährdung durch Hochwasserabflüsse im Langenwiesengraben wurde untersucht. Aus den Ergebnissen resultierende Festsetzungen und Empfehlungen wurden in den Bebauungsplan integriert.

Die Bemessung der öffentlichen Kanalisation erfolgt im Rahmen der Erschließungsplanung anhand der einschlägigen Vorschriften und Regelwerke. Für das neu zu errichtende Regenrückhaltebecken ist eine entsprechende wasserrechtliche Genehmigung zu beantragen. Weitergehende Betrachtungen hinsichtlich eines spezifischen Objektschutzes sind nicht Bestandteil der Bauleit- und Erschließungsplanung, sondern obliegen dem jeweiligen Grundstückseigentümer.

 

 

Im Rahmen des weiteren Bauleitverfahrens wurde eine zweidimensionale Wasserspiegellageberechnung für den Vorfluter "Langenwiesenbach" im relevanten Abschnitt durchgeführt.

Die in diesem Zusammenhang festgestellten Überschwemmungsgebiete wurden nachrichtlich in die Begründung zum Bebauungsplan übernommen.

 

 

Ein Mindestabstand zum Gewässer von mindestens 5 m wird durch die Festsetzung von Bau­grenzen sichergestellt.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, betreffen jedoch keine Regelungen der Bauleitplanung, da sich kein Gewässer im Geltungsbereich befindet.

Bauliche Maßnahmen am Gewässer sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht vorgesehen. Sollte sich im Rahmen der Erschließungsplanung zeigen, dass entsprechende Maßnahmen aufgrund der geplanten Anordnung eines Regenrückhalte­beckens erforderlich werden, sind diese Bestandteil der wasserrechtlichen Genehmigung und werden in diesem Verfahren behandelt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Der Hinweis auf eine mögliche zukünftige Verwendung der verbleibenden Ackerfläche für das gemeindliche Ökokonto wird zur Kenntnis genommen.

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Umgebung des neuen Baugebiets ist durch eine Einfamilienhausbebauung geprägt, zudem besteht in der Gemeinde die Nachfrage nach Baugrundstücken für Einfamilienwohnhäuser. Auch das benachbarte Wohngebiet Ingolstädter Grund II lässt nur maximal zwei Wohnungen je Wohnhaus zu. Die Festsetzung entspricht somit der Nachfrage. Zudem ist die sparsame Erschließung nicht auf eine größere Anzahl von Wohnungen ausgelegt.

 

 

 

 

 

 

 

Der Markt Giebelstadt kommt durch folgende Vorgehensweise seinen Verpflichtungen insbesondere aus § 1 Abs. 5 BauGB (nachhaltige städtebauliche Entwicklung), § 1 Abs. 6 Nrn.2 (Wohnbedürfnisse der Bevölkerung) und 7 (Belange des Umwelt- und Naturschutzes) BauGB sowie § 1a Abs. 2 BauGB (sparsamer Umgang mit Grund und Boden sowie Vorrang der Innenentwicklung) nach:

 

 

 

 

 

Der Bedarf an Baugrundstücken wurde sorgfältig im Rahmen der Innenentwicklungsstudie der "Allianz Fränkischer Süden zwischen Main & Tauber" vom Dezember 2017 ermittelt.

Gemäß dieser Studie hat der Markt Giebelstadt stetige Einwohnerzuwächse zu verzeichnen. Es besteht in den letzten Jahren ein Geburtenüberschuss und zusätzlich sind auch Wanderungsgewinne zu verzeichnen. Für die nächsten 12 Jahre wird eine weitere positive Bevölkerungsentwicklung prognostiziert. Insgesamt besteht ein Bedarf an 23,8 ha Wohnbauland. Die in der Studie ermittelten Potenzialflächen von ca. 29 ha übersteigen zwar diesen Bedarf deutlich, hierbei sind aber auch Gewerbebrachen und Konversionsflächen genannt, die überwiegend nicht als Wohnbauland geeignet sind und auch teilweise genutzte Grundstücke oder Grundstücke mit Leerstandsrisiko, die somit nicht mit Sicherheit und auch erst langfristig als Wohnbaulandpotenziale zur Verfügung stehen könnten. Dem ermittelten Bedarf können daher nur die Leerstände und Baulücken gegenübergestellt werden. Diese umfassen zusammen 13 ha, womit ein deutliches Defizit an Bauland besteht. Mit der Ausweisung eines relativ kleinen Baugebietes mit ca. 14 Bauplätzen orientiert sich der Markt Giebelstadt am kurzfristigen Bedarf und reduziert die Flächeninanspruchnahme auf den notwendigen Umfang. Entsprechende Bauplätze können derzeit im Rahmen der Innenentwicklung nicht zur Verfügung gestellt werden, da insbesondere bei den Baulücken nur eine geringe Verkaufsbereitschaft besteht. Mit einer am kurzfristigen Bedarf orientierten Ausweisung kleiner Baugebiete kann der Markt Giebelstadt flexibel auf das Angebot an aktivierten Flächenpotenzialen reagieren.

 

 

Dem Markt Giebelstadt ist bekannt, dass die Böden der Fläche eine hohe Bonität besitzen und dass die Fläche durch eine Bebauung der Landwirtschaft dauerhaft entzogen wird. Neben den Belangen der Landwirtschaft hat der Markt Giebelstadt aber auch die Belange der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung zu berücksichtigen. Mit der Beschränkung des Umfangs des Baugebietes auf den nachgewiesenen Bedarf und die Sicherstellung einer vollständigen Bebauung der Grundstücke über einen Zwischenerwerb durch die Gemeinde kommt der Markt Giebelstadt seiner Verpflichtung aus § 1a Abs. 2 BauGB nach, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Gleichzeitig wird durch verschiedene Maßnahmen ein aktiver Beitrag zur Innentwicklung geleistet.

In der abschließenden Abwägung räumt der Markt Giebelstadt den Belangen der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ein höheres Gewicht bei als den Belangen der Landwirtschaft.

 

Ein Hinweis auf § 202 BauGB ist bereits in den Planunterlagen als Hinweis enthalten. Für weitergehende Festsetzungen zum Umgang mit dem Mutterboden bestehen im Rahmen der Bauleitplanung keine rechtlichen Grundlagen.

 

 

Im Rahmen der Beteiligung nach § 4 (2) werden die beteiligten Träger öffentlicher Belange vom Ergebnis der Abwägung benachrichtigt.

 

 

 

Zu 1: Die Lage der Druckleitung des AVO wurde aus den zur Verfügung stehenden Bestandsplänen übernommen. Der Hauptsammler verläuft in den geplanten öffentlichen Verkehrsflächen mit Ausnahme des Grundstücks östlich der Hugo-von-Zobel-Straße. Hier wird zur Sicherung des Schutzstreifens eine Grunddienstbarkeit eingetragen. Westlich der Hugo-von-Zobel-Straße wird der Schutzstreifen nach Abstimmung mit dem AVO teilweise auf 2,50 m zurückgenommen. Ein Übersichtsplan ist Bestandteil der Begründung.

 

 

Zu 2: Die Schachtbauwerke liegen alle in der zukünftigen Verkehrsfläche, so dass diese jederzeit mit einem Spülfahrzeug mit 28 t erreicht werden können.

 

 

Zu 3: Die Tiefenlage des Sammlers wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Erschließungsplanung berücksichtigt.

 

 

Zu 4: Die Entwässerung der geplanten Grundstücke ist bereits im Trennsystem vorgesehen. Für den östlichen Teil des Baugebietes liegt bereits ein eigenständiges Regenrückhaltebecken vor. Für den westlichen Teil ist ein Regenrückhaltebecken Bestandteil der Planung und wird im Rahmen der Erschließungsplanung umgesetzt.

 

Es wird zur Kenntnis genommen, dass keine grundsätzlichen Einwendungen bestehen.

Die bestehenden Leitungen befinden sich im Bereich des neu geplanten öffentlichen Straßenraums.

Die Leitungsführung wird im Rahmen der Erschließungsplanung abgestimmt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen, betrifft jedoch nicht die im Bebauungsplan zu regelnden Sachverhalte, sondern ist Gegenstand der Erschließungsplanung.

 

 

 

 

 

 

 

 

Es wird zur Kenntnis genommen, dass keine grundsätzlichen Einwendungen gemacht werden.

 

 

Eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belange kann nur im Rahmen von Bauleitplanverfahren nach den §§ 4 (1) und 4 (2) BauGB erfolgen, nicht jedoch bei privaten Baumaßnahmen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Es wird zur Kenntnis genommen, dass seitens der Telekom keine Einwände gemacht werden.

 

Die bestehenden Leitungen befinden sich im Bereich des neu geplanten öffentlichen Straßenraums.

Die Leitungsführung wird im Rahmen der Erschließungsplanung abgestimmt.

 

 

Eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belange kann nur im Rahmen von Bauleitplanverfahren nach den §§ 4 (1) und 4 (2) BauGB erfolgen, nicht jedoch bei privaten Baumaßnahmen.

 

Bürgereinwendung, über Bohl & Coll. Rechtsanwälte, Würzburg, vom 30.09.2019

1.         Betroffenheit der Mandanten

 

Die von uns vertretenen Mandanten sind Eigentümer der von ihnen gemeinsam mit ihren Familien bewohnten Wohnhäuser, welche jeweils unmittelbar südlich an die Straße Am Wiesenbach angrenzen. Zum Teil sind ihre Grundstücke auch über diese Straße zugänglich. Der beabsichtigte Bebauungsplan beeinträchtigt die Interessen unserer Mandanten durch etwaige Verkehrslärmauswirkungen, Veränderungen der Grundwassersituation sowie etwaige Erschließungsbeiträge.

 

 

2.         Unzulässigkeit des Verfahrens nach § 13b BauGB, soweit kein Außenbereich

 

Es bestehen bereits grundsätzliche Bedenken, ob im vorliegenden Fall das Verfahren nach § 13b BauGB zur Anwendung kommen kann. Nach der amtlichen Überschrift des § 13b BauGB ist das Verfahren nur auf "Außenbereichsflächen" anzuwenden.

 

Der Außenbereich ist in dem Sinne zu verstehen, wie in die Rechtsprechung definiert, d.h. als Bereich, der weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 BauGB liegt noch im Bereich nach § 34 BauGB. Nach Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 13b BauGB, Rn. 12, soll deshalb der Anwendungsbereich des § 13 BauGB allein auf den Außenbereich beschränkt sein.

 

 

 

 

Der Geltungsbereich des vorgelegten Planentwurfs überschneidet sich aber mit vorhandenen Bebauungsplänen, nämlich zum Bebauungsplan "Ingolstädter Grund II" sowie zur 8. Änderung des Bebauungsplans "Herrschaftsacker".

 

 

 

 

 

 

 

Ob eine solche Überschneidung (hier Verkehrsfläche "Am Wiesenbach") für die Anwendung des § 13b BauGB unschädlich ist, war bislang nicht Gegenstand der gerichtlichen Klärung. Auch der BauGBÄndG 2017 - Mustererlass vom 28.09.2017 behandelt zwar unter Ziff. 3.6.2.2 die Frage des "Anschließens" an vorhandene Siedlungsbereiche, klärt den hier gegebenen Fall aber nicht. Auch vor dem Hintergrund, dass die Rechtsprechung insbesondere des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs den Anwendungsbereich des § 13b BauGB jedoch sehr eng auslegt, gehen wir davon aus, dass die Rechtsprechung § 13b BauGB in der Anwendung ausschließt, wenn der neue Bebauungsplan sich mit einem vorhandenen Bebauungsplan überschneidet.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Der Großteil des Geltungsbereiches liegt im Außenbereich, d.h. weder in Bereichen, in denen eine Bebauung nach § 30 oder § 34 BauGB derzeit möglich wäre. Richtig ist, dass es zu geringfügigen Überschneidungen mit bestehenden Bebauungsplänen kommt.

 

 

Der zentralen Voraussetzung, dass im Verfahren gem. § 13 b BauGB nur im Anschluss an im Zusammenhang bebaute Ortsteile überplant werden darf, steht die vorliegende Planung nicht entgegen.

 

 

Tatsächlich wurde der im ursprünglichen Bebauungsplan "Herrschaftsacker" durch die vorliegende Bauleitplanung erneut überplant.

Die rechtskräftig als Fußweg ausgewiesene Verkehrsfläche wird in diesem Verfahren als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen.

 

Ohne diese Verkehrsfläche wäre die Erschließung der künftigen Bauflächen nicht gesichert.

 

Grundsätzlich kann ein Verfahren nach § 13a BauGB nach § 13b fortgeführt werden, sofern der Bebauungsplan Außenbereichsflächen nach der in § 13b S. 1 vorgesehenen Art vorsieht. Es bedarf noch nicht einmal eines ausdrücklichen Gemeinderatsbeschlusses für die Überleitung (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar, § 13b Rn. 7 mit weiteren Nachweisen). Soweit der nach § 13b vorgesehenen Bebauungsplan auch - aus städtebaulichen Gründen der Arrondierung - einzelne Innenbereichsflächen vorsieht, ist er insoweit auf § 13a zu stützen und danach zu beurteilen (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar, § 13b Rn. 12 mit weiteren Nachweisen). Hierdurch ergeben sich keine zusätzlichen oder abweichenden Anforderungen.

 

3.         Problem: Verzicht auf Umweltprüfung

 

Soweit der Bebauungsplan im Verfahren nach § 13b BauGB ohne Umweltprüfung aufgestellt werden soll, begegnet das erheblichen Bedenken. Sowie nach der gesetzlichen Vorschrift Bebauungspläne im bisherigen Außenbereich aufgestellt werden können, ohne dass eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB oder zumindest eine überschlägige Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 des Baugesetzbuchs genannten Kriterien erfolgt verletzt dies jedoch Art. 3 Abs. 5 der Richtlinie 2001/42/EG des Europäischen Parlamentes und des Rates vom 27.06.2001 über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme (sog. SUP-Richtlinie). Danach ist zumindest eine Vorprüfung des Einzelfalls anhand der dort genannten Kriterien unverzichtbarer Mindeststandard jeder Bauleitplanung. Wegen der Verletzung des Art. 3 Abs. 5 SUP-Richtlinie durch § 13b BauGB ist bereits eine Beschwerde bei der Europäischen Kommission anhängig (Az. Der Kommission: CHAP (2017) 02891). Die Beschwerde war auch bereits Gegenstand mehrerer parlamentarischer Anfragen im Bundestag.

 

Führt die Gemeinde eine Bauleitplanung gleichwohl nach § 13b BauGB ohne Umweltprüfung und ohne Vorprüfung im Einzelfall durch, läuft sie Gefahr, dass der Bebauungsplan wegen einem stets beachtlichen schweren Verfahrensfehler als ungültig aufgehoben wird. Es ist zu erwarten, dass der Bayer. Verwaltungsgerichtshof auch für Bebauungspläne nach § 13b BauGB zur Herstellung der Konformität mit dem Gemeinschaftsrecht (ggf. analog § 13a Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 BauGB) die Durchführung einer Vorprüfung im Einzelfall verlangen wird, auch wenn in einem Eilverfahren der 2. Senat vorläufig von der Richtlinienkonformität ausgegangen ist. Der in Unterfranken zuständige 9. Senat hat sich hierzu jedoch noch nicht geäußert.

 

Die Umweltprüfung ist ebenso wie die Vorprüfung im Einzelfalls zwar nachholbar, jedoch kann so lange weder die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB noch die Abwägung und der Satzungsbeschluss erfolgen.

 

Auf die Umweltprüfung oder die Vorprüfung im Einzelfall kann auch nicht etwa deshalb verzichtet werden, weil einzelne Umweltbelange im bisherigen Planungsverfahren erkannt und behandelt wurden. Das Gemeinschaftsrecht verlangt nämlich zwingend die vollständige Abarbeitung der Kriterien des Anhangs II der SUP-Richtlinie.

 

 

 

Die Aufstellung des Bebauungsplans im Verfahren nach § 13b begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Die Durchführung einer Umweltprüfung ist in diesem Verfahren ebenso wenig vorgesehen wie die Vorprüfung des Einzelfalls (wie in § 13a Abs. 1 S, 2 Nr. 2 BauGB).

 

 

Bei § 13b BauGB handelt es sich um geltendes Bundesrecht. Dem Markt Giebelstadt steht keine Normverwerfungskompetenz zu.

 

 

Ungeachtet dessen ist nach derzeitigem Stand nicht davon auszugehen, dass diese Norm gegen Art. 3 Abs. 5 der sog. SUP-Richtlinie verstößt und dass die bei der Europäischen Kommission anhängige Beschwerde erfolgreich sein wird.

 

 

Art. 3 Abs. 2 der SUP-Richtlinie 2001/42 bestimmt, dass die unter Abs. 2 fallenden Pläne und Programme, die die Nutzung kleiner Gebiete auf lokaler Ebene festlegen, nur dann einer Umweltprüfung bedürfen, wenn die Mitgliedstaaten bestimmen, dass sie voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen haben. Im Umkehrschluss ergibt sich hieraus die ausdrückliche Berechtigung der Mitgliedstaaten, für solche Pläne und Programme, die sich lediglich auf die Nutzung kleiner Gebiete auf lokaler Ebene beziehen, festzulegen, dass diese voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen haben.

 

 

Nach der Entscheidung des EuGH, Urteil vom 21.12.2016 - C-444/15 - Associazione Italia Nostra Onlus - Lagune von Venedig, ist die SUP-Richtlinie 2001/42 dahin auszulegen, dass der Begriff "kleine Gebiete auf lokaler Ebene" in Art. 3 Abs. 3 anhand der Fläche des betreffenden Gebiets zu definieren ist, wobei folgende Voraussetzungen erfüllt sein müssen: Der Plan oder das Programm ist von einer lokalen Behörde im Gegensatz zu einer regionalen oder nationalen Behörde ausgearbeitet und/oder erlassen worden und das fragliche Gebiet innerhalb des räumlichen Zuständigkeitsgebiets der lokalen Behörde weist im Verhältnis zu diesem Zuständigkeitsgebiet nur eine geringe Größe auf. Demnach kann - so die Entscheidung ausdrücklich - "dieses Kriterium der Größe des Gebiets nur als rein quantitativer Maßstab verstanden werden, d. h. im Sinne der Fläche des Gebiets, das von dem in Art. 3 Abs. 3 der Richtlinie 2001/42 genannten Plan oder Programm betroffen ist, ungeachtet der Auswirkungen auf die Umwelt."

 

Damit eröffnet der EuGH nicht unerhebliche Interpretationsspielräume für die einzelnen Mitgliedstaaten. Für Italien wird eine Flächengröße von 40 ha für die Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen und 10 ha für Innenbereichsflächen angenommen. Dies geht deutlich über die deutschen Regelungen hinaus, wonach Grundflächen bis unter 20.000 m² im Innenbereich von einer UVP-Pflicht generell freigestellt werden und bei einer Grundfläche von bis zu 70.000 m² im Innenbereich (lediglich) eine Vorprüfungspflicht besteht. (vgl. Anmerkung zu EuGH, Urteil vom 21.12.2016 - C-444/15 - Associazione Italia Nostra Onlus - Lagune von Venedig, in: DVBl 2017, 837).

 

Dies zugrunde gelegt bestehen keine durchgreifenden Bedenken dahingehend, dass die Regelung des § 13b BauGB gegen die SUP-Richtlinie verstößt.

 

 

Die Zulässigkeit des beschleunigten Verfahrens am Ortsrand ist durch einen Schwellenwert begrenzt, der sich - wie in der in Bezug genommenen Regelung des § 13a Abs. 1 S. 2 BauGB - auf die Festsetzung der "zulässigen Grundfläche" bzw. der "Größe der Grundfläche" bezieht und (weniger als) 10.000 m² beträgt. Insoweit steht die Regelung des § 13b BauGB mit der Begrenzung der Grundfläche im Außenbereich mit der Entscheidung des EuGH in unmittelbarem Zusammenhang (vgl. Anmerkung zu EuGH, Urteil vom 21.12.2016 - C-444/15 - Associazione Italia Nostra Onlus - Lagune von Venedig, in: DVBl 2017, 837).

 

Durch die auch im Rahmen des § 13b BauGB zu beachtende Kumulationsregelung des § 13a Absatz 1 S. 2 Nr. 1 BauGB, wonach ". die Grundflächen mehrere Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind", ist sichergestellt, dass dieser Schwellenwert nicht umgangen wird.

 

 

Entsprechend § 13a Abs. 1 S. 4 und 5 BauGB ist auch das beschleunigte Verfahren für Außenbereichsflächen ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG oder nach Landesrecht unterliegen oder wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB genannten Schutzgüter (FFH- oder europäischen Vogelschutzgebiete) bestehen (vgl. Rundschreiben der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr vom 13.12.2017 sowie Mustereinführungserlass der Fachkommission Städtebau).

 

 

Auch darf die gemeindliche Bauleitplanung sonstigem zwingenden Recht wie dem gesetzlichen Biotopschutz und dem Europäischen Artenschutz nicht entgegenstehen (vgl. Rundschreiben der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr vom 13.12.2017 sowie Mustereinführungserlass der Fachkommission Städtebau).

 

 

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch, dass § 13b BauGB die allgemeinen Regelungen des § 1 Abs. 6 Nr. 7, Abs. 7 i.V.m. § 1a Abs. 2 S. 3, Abs. 5 BauGB unberührt lässt und dementsprechend auch im beschleunigten Verfahren Umweltbelange zu ermitteln und bei der Abwägung zu berücksichtigen sind. Dies kann im Einzelfall zur Notwendigkeit von Vermeidungsmaßnahmen führen, wenn andernfalls eine rechtmäßige Abwägungsentscheidung nicht möglich ist (vgl. Rundschreiben der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr vom 13.12.2017 sowie Mustereinführungserlass der Fachkommission Städtebau).

 

 

Im Ergebnis festzuhalten bleibt damit, dass die Regelung des § 13b BauGB von Art. 3 Abs. 3 der SUP-Richtlinie 2001/42 gedeckt ist. Ein Verstoß gegen diese Richtlinie ist daher nicht anzunehmen. Dies bestätigt auch die einzig hierzu bislang ergangene Entscheidung des BayVGH vom 09.05.2018 (Az. 2 NE 17.2528). Vor diesem Hintergrund bleibt der Markt Giebelstadt bei seinem Entschluss, § 13b BauGB in der geltenden Form anzuwenden.

 

4.         Keine Erforderlichkeit der Bauleitplanung

 

Die städtebauliche Erforderlichkeit der Bauleitplanung nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist weder dargelegt noch ersichtlich. Das gilt insbesondere auch für die Frage, ob es eine Nachfrage für die vorgesehene Bebauung gibt, die anderweitig nicht befriedigt werden kann und ob die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung es wahrscheinlich macht, dass die vorgesehene Bebauung in absehbarer Zeit verwirklicht werden wird. Hierbei ist infolge der Verfahrenswahl des § 13b BauGB erforderlich, dass ein kurzfristiger Bedarf befriedigt werden soll. Dies folgt aus der zeitlichen Befristung des § 13b BauGB, der damit nicht Verwendung finden kann, um erst langfristig zu verwirklichende städtebauliche Bedürfnisse zu befriedigen.

 

Soweit externe Erkenntnisse zur Rechtfertigung eines Bedarfs herangezogen werden sollen, wären diese zumindest in der Begründung des Bebauungsplans anzuführen. Das ist jedoch nicht erfolgt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(zu 4. und 5.)

 

Der Markt Giebelstadt kommt durch folgende Vorgehensweise seinen Verpflichtungen insbesondere aus § 1 Abs. 5 BauGB (nachhaltige städtebauliche Entwicklung), § 1 Abs. 6 Nrn. 2 (Wohnbedürfnisse der Bevölkerung) und 7 (Belange des Umwelt- und Naturschutzes) BauGB sowie § 1a Abs. 2 BauGB (sparsamer Umgang mit Grund und Boden sowie Vorrang der Innenentwicklung) nach (siehe Begründung, Ziff. 3):

 

Der Bedarf an Baugrundstücken wurde sorgfältig im Rahmen der Innenentwicklungsstudie der "Allianz Fränkischer Süden zwischen Main & Tauber" vom Dezember 2017 ermittelt.

 

Gemäß dieser Studie hat der Markt Giebelstadt stetige Einwohnerzuwächse zu verzeichnen. Es besteht in den letzten Jahren ein Geburtenüberschuss und zusätzlich sind auch Wanderungsgewinne zu verzeichnen. Für die nächsten 12 Jahre wird eine weitere positive Bevölkerungsentwicklung prognostiziert. Insgesamt besteht ein Bedarf an 23,8 ha Wohnbauland. Die in der Studie ermittelten Potenzialflächen von ca. 29 ha übersteigen zwar diesen Bedarf deutlich. Hierbei sind aber auch Gewerbebrachen und Konversionsflächen genannt, die überwiegend nicht als Wohnbauland geeignet sind, und auch nur teilweise genutzte Grundstücke oder Grundstücke mit Leerstandsrisiko und somit nicht mit Sicherheit und auch erst langfristig als Wohnbaulandpotenziale zur Verfügung stehen könnten. Dem ermittelten Bedarf können daher nur die Leerstände und Baulücken gegenübergestellt werden. Diese umfassen zusammen 13 ha, womit ein deutliches Defizit an Bauland besteht. Mit der Ausweisung eines relativ kleinen Baugebietes mit ca. 14 Bauplätzen orientiert sich der Markt Giebelstadt am kurzfristigen Bedarf und reduziert die Flächeninanspruchnahme auf den notwendigen Umfang. Entsprechende Bauplätze können derzeit im Rahmen der Innenentwicklung nicht zur Verfügung gestellt werden, da insbesondere bei den Baulücken nur eine geringe Verkaufsbereitschaft besteht. Mit einer am kurzfristigen Bedarf orientierten Ausweisung kleiner Baugebiete kann der Markt Giebelstadt flexibel auf das Angebot an aktivierten Flächenpotenzialen reagieren.

 

Anfang des Jahres 2019 wurden die Grundstücksinteressenten angeschrieben, die sich für Bauplätze hatten vormerken lassen.

Von den 161 angeschriebenen Interessenten haben 82 geantwortet und 59 Interessenten in Kenntnis der zu erwartenden planungsrechtlichen Vorgaben sowie der voraussichtlich hohen Bauplatzpreise um Vormerkung für ein bestimmtes Grundstück gebeten.

Der Markt Giebelstadt kann nicht erkennen, dass mit der Ausweisung des vorliegenden Baugebietes der Grundsatz der Erforderlichkeit der Bauleitplanung verletzt ist.

Diese Bauplätze dienen dem § 13 b BauGB entsprechend einer Befriedigung des kurzfristigen Bedarfs an Bauflächen.

In drei Fällen sind bereits Interessenten von ihrer Vormerkung zurückgetreten, da das Verfahren und die bislang nachgeforderten Untersuchungen zu einem zeitlichen Verzug geführt haben, der diesen kurzfristigen Bedarf nicht mehr erfüllen lässt. Diese Grundstücke werden folglich den weiteren vorgemerkten Interessenten angeboten, die bislang nicht berücksichtigt werden konnten.

 

5.         Innenentwicklung und Nachverdichtung vor Außenentwicklung

 

Auch im Verfahren nach § 13b BauGB gilt die materielle Planungsanforderung des § 1a Abs. 2 BauGB. Die Innenentwicklung und Nachverdichtung hat daher Vorrang vor der Neuinanspruchnahme von bisherigen Außenbereichsflächen. Hierzu sind die materiellen Kriterien des § 1a Abs. 2 BauGB zu beachten und substantiiert dazulegen. Daran fehlt es vollständig.

 

 

 

 

Auf die Ausführungen unter Ziffer 4 wird verwiesen.

6.         Unzulässige Festsetzungen

 

Soweit der Bebauungsplanentwurf ein allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festsetzt, ist fraglich, ob dies im Verfahren nach § 13b BauGB zulässig ist. Es wird jedenfalls mit guten Gründen vertreten, dass im Verfahren nach § 13b BauGB ausschließlich die Festsetzung von reinen Wohngebieten (WR) nach § 3 BauNVO zulässig sei (Hofmeister/Mayer, Bebauungsplanung im Außenbereich ohne Umweltprüfung und Eingriffsausgleich? Eine rechtliche Analyse der Anwendungsvoraussetzungen und umweltrelevanten Rechtsfolgen der neuen Verfahrensregelung des § 13b Baugesetzbuch, UVP-Report 2017, 224).

 

Der 15. Senat des Bayer. Verwaltungsgerichtshof hat diesen engen Blickwinkel im Grundsatz bestätigt und sieht die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) nur dann als mit § 13b BauGB konform an, wenn Nichtwohnnutzungen ausdrücklich ausgeschlossen werden (BayVGH, Beschl. V. 04.05.2018 - 15 NE 18.382 -, 2. Leitsatz).

 

Zudem soll der Bebauungsplan neben Verkehrsflächen auch eine öffentliche Grünfläche festsetzen (Ortsrandgestaltung). Es ist fraglich, ob solche Flächenfestsetzungen, die nicht der unmittelbaren Begründung der Zulässigkeit einer Wohnbebauung dienen, dem Verfahren nach § 13b BauGB zugänglich sind.

 

 

 

Die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets (WA) ist von § 13b S. 1 BauGB gedeckt. Der Gesetzeswortlaut, der auf die Zulässigkeit von Wohnnutzungen abstellt, und der auf die Erleichterung des Wohnungsbaus zielende Gesetzeszweck (BR-Drs. 806/16, S. 2 und S. 24f.) sprechen dafür, dass auf Grundlage des § 13b BauGB nur solche Wohngebiete festgesetzt werden können, die ihren Gebietscharakter nach vorwiegend durch Wohnnutzung geprägt sind. Festgesetzt werden können somit das Reine Wohngebiet nach § 3 BauNVO sowie das Allgemeine Wohngebiet nach § 4 BauNVO. Um dem vorerwähnten Gesetzeszweck und im Ausnahmecharakter der Regelung im Hinblick auf Art. 3 Abs. 3 der SUP-Richtlinie Rechnung zu tragen, sind bei Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 2, 3 und 5 BauNVO im Bebauungsplan ausdrücklich auszuschließen, um das Beeinträchtigungspotenzial der Planung hinsichtlich Umweltbelangen möglichst gering zu halten. Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO, insbesondere kleine Läden zur Gebietsversorgung, können aber auch in einem auf Grundlage des § 13b BauGB aufgestellten Bebauungsplan grundsätzlich zulässig sein (vgl. Rundschreiben der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr vom 13.12.2017 sowie Mustereinführungserlass der Fachkommission Städtebau).

 

Vor diesem Hintergrund werden die im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 5 BauNVO (also Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) im Bebauungsplan ausdrücklich ausgeschlossen. Die Gebietsfestsetzung als Allgemeines Wohngebiet bleibt erhalten. Dies entspricht der Zielsetzung, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, wobei gegenüber dem Vorentwurf im Entwurf auch die Gartenbaubetriebe ausgeschlossen wurden. Ein Bedarf hierfür ist nicht erkennbar. Während diese Frage im Beschluss des BayVGH vom 04.05.2018, 15 NE 18.382 noch offengelassen wurde, wurde die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes in der hiernach hierzu ergangenen Rechtsprechung mit überzeugenden Argumenten zumindest dann als zulässig erachtet, wenn die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen werden (vgl. BayVGH, Beschluss vom 09.05.2018, 2 NE 17.2528; OVG Rheinlandpfalz, Urteil vom 07.06.2018, 1 C 11757/17).

 

Die Festsetzung von Verkehrsflächen und Grünflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans nach § 13b BauGB ist unbedenklich.

Diese Funktionsflächen sind zur Gewährleistung der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung (§ 1 Abs. 5 BauGB) notwendig (so auch bereits BayVGH, Beschluss vom 04.05.2018, 15 NE 18.382).

 

7.         Verletzung der festgesetzten Ausgleichsfläche des Bebauungsplans "Herrschaftsäcker"

 

Der Bebauungsplanentwurf greift in den Bebauungsplan "Herrschaftsäcker" ein. Es bleibt unklar, inwiefern durch die Überschneidung auch eine Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplans "Herrschaftsäcker" bedingt ist. Die hier im Planentwurf nachrichtlich angeführte 8. Änderung des Bebauungsplans "Herrschaftsäcker" ist im Internet nicht zugänglich. Abrufbar ist insoweit nur der Bebauungsplan mit seinen nachfolgenden Änderungen bis einschließlich der 7. Änderung Wir gehen deshalb nach wie vor davon aus, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Herrschaftsäcker" vorhandene grünordnerische Festsetzungen abgeändert werden und diese im damaligen Bebauungsplan Bestandteil der Beurteilung und Bewertung des Eingriff in Natur und Landschaft waren (Ausgleichsmaßnahmen). In diesem Falle kann die Fiktion des § 13b i.V. mit § 13a Abs. 2 Ziff. 4 BauGB, wonach ein Bebauungsplan nach § 13b BauGB keinen Eingriff im Sinne von § 1a Abs. 3 BauGB darstellen soll, nicht greifen. Vielmehr ist dann - infolge der Änderung des früheren Bebauungsplans - der dortige Ausgleich mindestens an anderer Stelle nunmehr neu zu schaffen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dabei ist zusätzlich anzumerken, dass offenkundig die im Bebauungsplan "Herrschaftsäcker" festgesetzten Grünordnungsmaßnahmen, die in der 7. Änderung auch ausdrücklich als "Ausgleichsfläche" bezeichnet werden, bis heute nicht vollständig umgesetzt sind, teilweise sogar bereits durch planwidrige spätere Bebauung vereitelt wurden. Die Gemeinde steht daher ohnehin nach § 4c BauGB (auch in der früher geltenden Fassung) in der Pflicht, die Erfüllung der festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen zu überwachen und sicherzustellen. Unsere Mandanten behalten sich vor, insoweit ein rechtsaufsichtliches Einschreiten des Landratsamtes Würzburg einzufordern.

 

 

 

 

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans weist in Teilbereichen Überschneidungen mit dem Bebauungsplan "Herrschaftsacker" auf. Hiervon betroffen sind völlig überwiegend öffentliche Verkehrsflächen, die wiederum als solche festgesetzt wurden.

 

Im westlichen Bereich des östlichen Teilgebietes wird eine Teilfläche der 7. Änderung des Bebauungsplans "Herrschaftsacker" überplant, in welcher eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage festgesetzt ist. Hierbei handelt es sich nicht um eine Ausgleichsfläche.

Die in der 7. Änderung des Bebauungsplans "Herrschaftsacker" festgesetzte Ausgleichsfläche im nordwestlichen Bereich der Änderung mit einer Fläche von ca. 1170 m² (Grünland ohne Düngung) ist von der aktuellen Bauleitplanung nicht betroffen.

 

 

Ungeachtet dessen setzt der Bebauungsplan "Ingolstädter Grund III" seinerseits eine öffentliche Grünfläche fest, deren Fläche deutlich über die hier überplante öffentliche Grünfläche nach der Festsetzung in der 7. Änderung des Bebauungsplans "Herrschaftsacker" hinausgeht. Auch insoweit bestehen keine Bedenken einer nachteiligen Auswirkung.

 

 

Soweit Grünordnungsmaßnahmen, die in der 7. Änderung des Bebauungsplans "Herrschaftsacker" an anderer Stelle festgesetzt waren (Rechtskraft: 25.04.2012), nicht umgesetzt worden sein sollen, ist dies für das vorliegende Bauleitplanverfahren unerheblich. Lediglich erläuternd ist daher auszuführen, dass der Bereich dieser Ausgleichfläche durch den nachfolgenden Bebauungsplan "Ingolstädter Grund II" (Rechtskraft: 31.07.2013) geändert wurde; auf dieser Fläche wurde ein Rückhaltebecken vorgesehen. Der hierdurch verlorene Ausgleich wurde anderweitig festgesetzt. (siehe Begründung, Ziff. 6)

 

8.         Kein Monitoringkonzept

 

Dem Bebauungsplan und seiner Begründung ist kein Monitoringkonzept nach § 4c BauGB zu entnehmen. § 4c BauGB gilt auch bei Bebauungsplänen nach § 13b BauGB. Die Pflicht zum Monitoring besteht auch dann, wenn (fiktiv) kein Eingriff im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB erfolgt ist und kein Umweltbericht zu erstellen war.

 

 

 

Zu den hoheitlichen Aufgaben der Gemeinde gehört auch die Durchführung bzw. Einhaltung der getroffenen Festsetzungen bzw. deren Überwachung, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und ggf. geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen. Das Monitoring nach § 4c BauGB entfällt jedoch im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 3 S. 1 Halbsatz 2 BauGB (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar, § 4c Rn. 8) und damit ebenso im Verfahren nach § 13b BauGB.

 

9.         Ungeeignetheit des Baugrundes

 

Die Baugrunduntersuchungen haben ergeben, dass die vorgesehenen Bauflächen für eine Unterkellerung der Wohngebäude nicht geeignet sind. Die Errichtung von Kellern bedarf erheblichen Aufwandes (auftriebssichere Ausgestaltung als "weiße Wanne" und entsprechende Feuchtigkeitsabdichtung). In Franken ist aber die Errichtung von Kellern bei Wohnhäusern landschaftstypisch, so dass entweder die Gebäude untypisch ohne Keller oder andernfalls mit unverhältnismäßigem finanziellem Mehraufwand zu errichten wären. Letzteres würde aber in der Regel einem kostengünstigen Bauen und damit der Förderung des Wohneigentums für die breite Bevölkerung zuwiderlaufen.

 

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass auch die technisch aufwendige Gestaltung einer "weißen Wanne" nur zu einer bedingt befriedigenden Lösung führt. Insbesondere Feuchtigkeitsprobleme und damit längerfristig eine Gefahr durch gesunder Wohnverhältnisse sind dennoch zu befürchten. Es kann nicht Ziel der gemeindlichen Bauleitplanung sein, die späteren Bauherren und Bewohner der zu schaffenden Gebäude zu solchen nicht empfehlenswerten Lösungen zu verleiten. Dass es prinzipiell Verfahren gibt, die als Stand der Technik die Errichtung von Kellerräumen in Gebieten mit sehr hohem Grundwasserstand erlauben, rechtfertigt noch nicht, in solchen Bereichen eine Bauleitplanung für Wohngebäude zu betreiben.

 

Auch für den Fall, dass Bauherren landschaftsuntypisch auf eine Unterkellerung verzichten, ist infolge der Baugrundeigenschaften ein erhöhter Aufwand der Gründung und Abdichtung der Bodenplatte erforderlich. Auch dies stellt die Eignung des vorgesehenen Baugebietes für die Wohnbebauung grundsätzlich in Frage. Darüber kann auch nicht hinweghelfen, dass zum einen unter Ziff. 7.1 der textlichen Festsetzungen Wandöffnungen nicht tiefer als die festgesetzte Mindesthöhe des Fertigfußbodens unzulässig sind und zum anderen auf unter Ziff. 4 und Ziff. 6 der textlichen Hinweise auf die Bauerschwernisse infolge des hohen Grundwasserstandes sowie der Überschwemmungsgefahr hingewiesen wird.

 

Die Ausweisung neuer Bauflächen hat daher vorrangig an anderer Stelle des Gemeindegebietes zu erfolgen, nämlich auf Flächen, die sich vom Baugrund her für eine landschaftstypische Bebauung mit Unterkellerung ohne besonderen technischen Mehraufwand eignen. Ob solche Flächen anderweitig vorhanden sind, ist offenbar nicht untersucht worden.

 

 

 

Es ist grundsätzlich auch Aufgabe der Bauleitplanung, die künftige Wohnbevölkerung vor Umweltbelastungen und Gefahren zu schützen, die von dem Grund und Boden des Plangebiets selbst ausgehen. Hiervon umfasst ist aber nicht jeder Schutz vor möglicherweise erhöhten Aufwendungen infolge von Besonderheiten des Baugrundes (insbesondere dann nicht, wenn diese sich von vornherein aus den Baugrunduntersuchungen und den Empfehlungen im Bebauungsplan selbst ergeben) und auch nicht jeder Schutz vor möglichen Beeinträchtigungen im Einzelfall, z.B. bei mangelhafter Bauausführung.

 

 

Die Errichtung von Wohnhäusern ohne Keller bzw. mit einer geeigneten Abdichtung (z.B. mit einer sog. "Weißen Wanne") ist nicht unüblich und den Bauherrn nicht grundsätzlich unzumutbar. Solche Abdichtungen werden seit vielen Jahrzehnten erfolgreich verwendet und sind durch Regelwerke (DIN-Vorschriften, Richtlinien etc.) klar geregelt. Sie sind Stand der Technik.

 

 

 

 

Eine "nicht landschaftstypische" Bebauung ist nicht zu erwarten, zumal auch in der Umgebung mittlerweile zahlreiche Häuser ohne Keller errichtet wurden.

Eine ernsthafte Gefährdung gesunder Wohnverhältnisse ist selbst bei Realisierung einer "Weißen Wanne" nicht zu erwarten, selbst wenn es im Einzelfall auch zu einem Versagen einer Abdichtung kommen kann, so z.B. im Falle einer fehlerhaften Bauausführung.

Die Festsetzung Ziff. 7.1 wurde im Entwurf aufgenommen, da durch das Ergebnis der zweidimensionalen Wasserspiegellageberechnung Angaben zu einem hundertjährigen Hochwasser berücksichtigt werden konnten. Mit dem tatsächlich vorliegenden Grundwasserstand stehen diese nicht in Verbindung.

 

 

Dem Markt Giebelstadt stehen ungeachtet dessen keine bzw. nicht ausreichend Flächen mit geeigneterem Baugrund zur Verfügung, so dass die Einschränkungen, die sich aus den Grundwasserverhältnissen ergeben, hingenommen werden.

 

10.       Entwässerung und Hochwasser

 

Angesichts des sehr hohen Grundwasserstandes im Plangebiet ist eine Aufnahmefähigkeit des Bodens für die Oberflächenentwässerung nicht gegeben. Es fehlt bislang ein nachvollziehbares Konzept zur Entwässerung des Plangebietes. Die im Begründungsentwurf unter Ziff. 15 dargestellten Umstände belegen letztlich nur die Ungeeignetheit der Bauflächen für eine sinnvolle und wirtschaftliche Entwässerung.

 

 

Zudem wird in Ziff. 16 des Begründungsentwurfs angeführt, dass bereits ein HQ100-Hochwasserereignis zu Überflutungen der Vorländer im Baugebiet führen würde. Damit sind die materiellen Voraussetzungen des § 77 WHG gegeben. Warum hier kein Überschwemmungsgebiet festgesetzt oder zumindest vorläufig gesichert ist, ist nicht nachvollziehbar. Eine Auseinandersetzung mit der Frage, inwieweit die Bebauung sich negativ auf die Gefahr von Überflutungen auswirkt bzw. die faktische Retentionsflächen entsprechend § 77 WHG beeinträchtigt wird, findet nicht statt.

 

 

 

Im Rahmen der Erschließungsplanung wird die Anordnung eines Trennsystems vorgesehen, wobei die Bewirtschaftung der Oberflächenabflüsse durch ein Regenrückhaltebecken mit verzögerter Einleitung in den angrenzenden Vorfluter Langenwiesenbach vorgesehen ist. Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist im Projektareal nicht vorgesehen, so dass die Aufnahmefähigkeit des in situ anstehenden Baugrundes nicht relevant für die Oberflächenentwässerung ist.

Richtig ist, dass ein HQ 100 bereits im Bestand zu Überflutungen der Vorländer im geplanten Baugebiet führt.

Durch die Ergebnisse der Hydraulische Berechnung zur Ermittlung des Überschwemmungsgebietes am Langenwiesenbach bei Giebelstadt und deren Berücksichtigung im Rahmen der Festsetzungen kann im Planungszustand auf eine hochwasserfreie Planung geachtet werden.

Entsprechende Planunterlagen mit Darstellung der Änderungen in den Wasserspiegellagen liegen der hydraulischen Berechnung zur Ermittlung des Überschwemmungsgebietes als Anlage 5 und 6 bei. Durch die im Rahmen der Erschließungsplanung angedachten Maßnahmen kommt es insbesondere im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu einer Reduzierung der Wasserspiegellagen bei HQ100 sowie zu einer Reduzierung des überfluteten Geländes.

 

20.05 Uhr Marktgemeinderat Rath verlässt die Sitzung,

Marktgemeinderätin Aumüller übernimmt als Stellvertretung.

 

11.       Artenschutz

 

Der Bebauungsplanentwurf beachtet ausweislich des bislang vorliegenden Begründungsentwurfs die Anforderungen des Artenschutzes nicht bzw. nicht ausreichend.

 

Auch wenn im Rahmen der nicht näher dokumentierten Überprüfung vom 01.08.2017 im Plangebiet keine Feldhamsterbauten aufgefunden worden sein sollten, so bleibt es dennoch dabei, dass dieses ein Feldhamsterverbreitungsgebiet darstellt, mithin zumindest potentieller Lebensraum des Feldhamsters als gemeinschaftsrechtlich streng geschützte Art ist. Durch eine einmalige Überprüfung auf vorhandene Feldhamsterbauten ist noch nicht der notwendige Nachweis im Einzelfall geführt, dass hier tatsächlich kein solcher Lebensraum vorliegt. Mithin sind die gleichen Anforderungen an die Beurteilung eines Eingriffs (einschließlich CEF-Maßnahmen) zu stellen wie beim tatsächlichen Nachweis vorhandener Feldhamster.

 

Hinzu kommt, dass unsere Mandanten davon berichten, in diesem Bereich sowie gelegentlich auch im Bereich ihrer Gärten Feldhamster gesichtet zu haben.

 

Soweit im Begründungsentwurf zum Bebauungsplan davon ausgegangen wird, dass im Plangebiet bodenbrütende Vogelarten nicht ausgeschlossen werden können, handelt es sich ebenfalls zumindest um einen potentiellen Lebensraum, der - solange nicht das Vorhandensein solcher Brutstätten ausgeschlossen werden kann - wie ein tatsächlicher Lebensraum zu behandeln ist. Es bedarf daher ebenfalls einer fachlichen Beurteilung des Eingriffs (einschließlich etwaiger CEF-Maßnahmen).

 

Erst nach den notwendigen Eingriffsbeurteilungen kann überhaupt die Frage geklärt werden, ob und inwieweit die naturschutzfachlichen Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG in Betracht kommen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

In dem Zusammenhang ist auch die Neuregelung des § 1a Satz 1 BayNatSchG zu beachten. Maßgeblich für das anzuwendende materielle Recht ist der Zeitpunkt der letzten Abwägung und Beschlussfassung über die Satzung. Da im Begründungsentwurf davon ausgegangen wird, dass das Plangebiet zumindest Lebensraum für geschützte Vogelarten sein kann, wird das Gebot, Lebensräume zu erhalten, verletzt.

 

 

 

Die Flächen des Geltungsbereichs des Bebauungsplans wurden inzwischen mehrfach auf Feldhamster überprüft. Es konnten jedoch keine Bauten nachgewiesen werden.

 

Wir gehen weiterhin davon aus, dass es sich "aufgrund der Siedlungsnähe (vor allem im Westteil viel Hundekot, freilaufende Hunde und streunende Hauskatzen), im Westteil zusätzlich auch wegen des benachbarten Gehölzbestandes nördlich des Langenwiesengrabens und teilweise auch wegen der dort feuchten Bodenverhältnisse" um keinen Feldhamster-Lebensraum handelt. Darüber hinaus ist dieser Bereich auch durch die unmittelbar angrenzenden Straßen vom Lebensraumverbund abgeschnitten und gestört.

 

 

Der Geltungsbereich ist für bodenbrütende Vogelarten wie die Feldlerche suboptimal bis ungeeignet, weil die Gehölzstrukturen im Norden und Westen sowie die Bebauung im Süden den notwendigen "Überblick" stark einschränken. Die Feldlerche braucht einen weitgehend freien Horizont und hält großen Abstand zu Vertikalstrukturen (mindestens 50 m zu Einzelbäumen, zwischen 120 und 160 m zu Baumreihen und Gehölzkulissen (nach OELKE, 1968)).

 

Weiterhin sind die Bodennester in diesen siedlungsnahen Bereichen durch die intensive Nutzung durch Hauskatzen stark gefährdet.

 

Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Feldlerche die betroffenen Flächen des Bebauungsplanes nicht als Neststandort nutzt, so dass auch eine Kartierung der bodenbrütenden Vogelarten in der weiteren Umgebung hinter den Gehölzstrukturen nicht erforderlich war.

 

 

Die artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahme mit der Beschränkung der Bodenarbeiten wird dennoch vorsorglich gewählt.

 

 

Art. 1a BayNatSchG, der den Freistaat Bayern zur Sicherung und Erhaltung der Artenvielfalt verpflichtet, definiert als Ziel die Bewirtschaftung eines bestimmten Flächenanteils gemäß ökologischer Prinzipien. Dieses Ziel ist gemäß Art. 1a Satz 2 ausschließlich für landwirtschaftlich genutzte Flächen, also für diese Form der Bewirtschaftung von Grundflächen definiert.

 

12.       Erschließungskosten

 

Der nach dem Bebauungsplan vorgesehene Ausbau der Straße Am Wiesenbach als Erschließungsstraße wird für die von uns vertreten Mandanten zu Belastung mit erheblichen Erschließungsbeiträgen führen, soweit sie unmittelbare Anlieger an dieser Straße sind. Ein Interesse an dem Ausbau dieser Straße zur Erschließungsstraße besteht weder tatsächlich noch im Hinblick auf die damit verbundenen Kosten. Die Grundstücke unserer Mandanten sind bereits durch die Hugo-von-Zobel-Straße und die Bisamstraße erschlossen. Hierfür wurden auch Erschließungsbeiträge bezahlt, ohne dass insoweit ein verminderter Beitrag wegen Mehrfacherschließung berücksichtigt wurde.

 

Eine nachträgliche Zweiterschließung würde die Mandanten - abgesehen von der fehlenden Erforderlichkeit - ungerecht mehr belasten, insbesondere auch weil eine nachträgliche Ermäßigung der Erschließungsbeiträge für die Hugo-von-Zobel-Straße und die Bisamstraße nicht in Betracht kommt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die überwiegende Anzahl der an die Straße Am Wiesenbach südlich angrenzenden Wohngrundstücke im Bereich der Hugo-von-Zobel-Straße ist im Hinblick auf die verkehrliche Erschließung bereits jetzt zur Straße Am Wiesenbach hin ausgerichtet. Im Bebauungsplan "Herrschaftsacker" ist die Straße Am Wiesenbach lediglich als Fußweg vorgesehen. Dieser ist nicht geeignet, die erforderliche Erschließungsfunktion für die bereits vorhandenen Wohnhäuser und zugleich die Sicherheit des Verkehrs auf dem Weg zu gewährleisten. Der Ausbau der Straße ist daher notwendig, um die städtebaulich unerwünschte Entwicklung der Erschließungssituation zu bereinigen.

 

 

Darüber hinaus ist der Ausbau der Straße zwingend erforderlich, um das neue Wohngebiet erschließen zu können.

 

 

Die zusätzlichen Erschließungsbeiträge, die auch den südlich angrenzenden Anwohnern aufzuerlegen sind, sind vor diesem Hintergrund hinzunehmen, zumal die Erschließungsbeitragssatzung des Marktes Giebelstadt eine Vergünstigung für den Fall der Mehrfacherschließung vorsieht.

 

13.       Kein Einwendungsausschluss im weiteren Verfahren

 

Da dem Verfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB nicht die Wirkung eines Einwendungsausschlusses zukommt, bleiben weitergehende Einwendungen jederzeit vorbehalten. Eine materielle oder formelle Präklusion besteht mit Wegfall des § 47 Abs. 2a VwGO nicht mehr.

 

 

 

 

 

Der Vorbehalt wird zur Kenntnis genommen.

 

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