Bauantrag zum Neubau einer Schreinerei mit Bürogebäude und Photovoltaikanlage
Bauort: Fl.Nr. 452/61 Gmkg. Giebelstadt, Levi-Strauss-Straße 134

Das Vorhaben liegt im Bereich des qualifizierten Bebauungsplans "Flugplatz Giebelstadt BA 1", in einem Gewerbegebiet. Das Vorhaben entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans.

 

Es werden folgende Befreiungen beantragt:

Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn

 

Es wird eine Befreiung von der festgesetzten Dachneigung für das Haupt- und das Heizungsgebäude beantragt. Zulässig ist gemäß Festsetzung Nr. 2.3 a) eine Dachneigung von 15 bis 35 Grad bei Satteldächern. Geplant ist für beide Gebäude ein Satteldach mit 6 Grad Dachneigung.

 

Als Begründung wird Folgendes angeführt: "Die mit 6 Grad geplante und damit gegenüber der Bebauungsplan-Vorgabe von 15 - 35 Grad abweichende Dachneigung reduziert die Fristhöhe des Gebäudes zwischen 2 m (bei Dachneigung: 15 Grad) und bis zu 5 m (bei Dachneigung 35 Grad). Dies ermöglicht eine wirtschaftliche Bauweise durch sich ergebende, niedrigere Giebelwandhöhen (= reduzierte Fassadenfläche). Was den Bauunterhalt betrifft, werden dadurch Heizkosten reduziert durch das erheblich geringere, zu beheizende Gebäudevolumen. Aus gestalterischen Gründen ist die Dachneigung des Heizhauses gleich der des Hauptgebäudes geplant."

 

Sowohl die Baukosten als auch die Unterhaltskosten sind städtebaulich irrelevant. Ob eine Reduzierung der Heizkosten aus umweltschutzrechtlichen Gründen die Befreiung rechtfertigt, ist fraglich.

Von der Festsetzung der Dachneigung wurde bei Fl.Nr. 452/40 bereits befreit. Damals wurde für ein Pultdach mit 5 Grad Dachneigung befreit.

 

Ob die Grundzüge der Planung berührt werden, entscheidet das Gremium.

 

Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern die Befreiung nicht. Ob die Befreiung städtebaulich vertretbar ist, entscheidet der Gemeinderat. Die Durchführung des Bebauungsplans würde nicht zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen.

 

Das Gremium kann das Einvernehmen zur Befreiung erteilen.

Es wird eine Befreiung von der festgesetzten privaten Grünfläche im Bereich der östlichen Stellplätze und der westlichen Seite des Hauptgebäudes beantragt. Beides sind bauliche Anlagen. Bauliche Anlagen sind in der privaten Grünfläche nicht erlaubt. Geplant ist, die private Grünfläche im Westen des Grundstücks mit dem Hauptgebäude teilweise zu überbauen. Außerdem ist geplant, die private Grünfläche im Osten des Grundstücks mit den geschotterten, versickerungsfähigen Stellplätzen zu überbauen.

 

Als Begründung wird Folgendes angeführt: "Bei den beiden im Bebauungsplan als "privat" vorgegebenen Grünflächen ergibt sich folgende Situation: Die in dem Bebauungsplan eingeblendeten Grundstücksgrenzen zeigen, dass der westliche, 10 m breite private Grünstreifen, teilweise auf befestigten Nachbargrund (private Zufahrtsstraße) und damit, was diesen Teil betrifft, außerhalb des Einflussbereichs des Bauherrn liegen würde. In der eingereichten Planung steht das Hauptgebäude parallel zur oben erwähnten privaten Zufahrtsstraße. Somit wird erreicht, dass ab Außenkante Gebäudesockel der im Bebauungsplan vorgesehene, 10 m breite private Grünstreifen bis zur Grundstücksgrenze in vollem Umfang umgesetzt werden kann (siehe hierzu Plananlage "private Grünfläche Kompensation"). Der östliche, 5 m breite private Grünstreifen kann durch die dort in der Nähe des Büros und des Hallenzugangs geplanten Mitarbeiterstellplätze nicht umgesetzt werden. Als Kompensation dafür sieht die Planung östlich des Heizhauses eine private Grünfläche vor (siehe hierzu Plananlage "private Grünfläche Kompensation"). Da dieser Grünstreifen nicht ganz die Fläche des vom Bebauungsplan festgesetzten östlichen Grünstreifens ersetzen kann, wurde die westliche/nördliche private Grünfläche deutlich vergrößert. Die Gesamtfläche der geplanten privaten Grünfläche (1.346 m²) übersteigt also die im Bebauungsplan vorgegebene private Grünfläche (1.276 m²)."

 

Der flächenmäßige Ausgleich der wegfallenden Grünflächen wurde bereits einige Male in diesem Gebiet zugelassen.

 

Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern die Befreiung nicht. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde nicht zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen.

 

Da eine solche Befreiung im Bebauungsplangebiet bereits zugelassen wurde, kann dies auch hier zugelassen werden. Das Gremium sollte das Einvernehmen zu den Befreiungen erteilen.

Es wird eine Befreiung von der festgesetzten Baugrenze beantragt. Geplant ist eine Überschreitung der Baugrenze an der westlichen Grundstücksseite mit der Westseite des Hauptgebäudes. Das Hauptgebäude überschreitet hier auf einer Länge von 45,20 m mit einer Breite von 0 bis ca. 4,40 m die Baugrenze.

 

Als Begründung wird Folgendes angeführt: "Das geplante Hauptgebäude ist auf der Westseite mit 10 m Abstand parallel zur bestehenden privaten Zufahrtsstraße ausgerichtet und überschreitet damit keilförmig zwischen 0 m bis ca. 4,40 m die dortige Baugrenze. Die im Bebauungsplan eingeblendeten Grundstücksgrenzen zeigen, dass der dort vorgesehene 10 m breite private Grünstreifen teilweise auf befestigtem Nachbargrund (private Zufahrtsstraße) liegen würde. Durch die geplante Parallelausrichtung des Hauptgebäudes zur Straße wird erreicht, dass dieser Grünstreifen damit in vollem Umfang auf dem Baugrundstück umgesetzt werden kann. Die resultierende nordwestliche Baugrenzen-Überschreitung um ca. 4,40 m verhindert im Umkehrschluss (bei baugrenzen-konformer Lage des Hauptgebäudes) eine um ca. das gleiche Maße sich ergebende (unfallträchtigere) Annäherung der nördlichen Grundstückszufahrt an die Levi-Strauss-Kurve. Eine bereits oben geschilderte, notwendigerweise sich ergebende Verschiebung der nördlichen Grundstückszufahrt würde auch den Verlust von dort vorhandenem alten, erhaltenswerten Baumbestand (Eiche, Stammdurchmesser: ca. 60 cm) bedeuten."

 

Sowohl die gefahrlose Lage einer Einfahrt als auch der gegebenenfalls notwendige Erhalt von Baumbestand sind vom Planer bei der Planung der Gebäudelage zu berücksichtigen. Sollte das Gremium auf die Einhaltung der Baugrenze bestehen, müsste gegebenenfalls das Nutzungskonzept des Grundstücks überdacht werden. Es ist nicht Aufgabe der Gemeinde, die Bebauungsplanvorgaben, die in der Regel einem Konzept folgen, an die Planung anzupassen, die dem Planer am genehmsten ist.

Die Baugrenze ist wahrscheinlich auch an dem 10-m-Grünstreifen zwischen den Nutzungen ausgerichtet. Sowohl Baugrenze als auch Grünstreifen betreffen somit Belange des Eigentümers des Nachbargrundstücks Fl.Nr. 452/45. Dieser hat laut Antragsunterlagen die Zustimmung zum Vorhaben erteilt.

Von der Einhaltung der Baugrenzen wurde bereits, auch für neue Gebäude (Fl.Nrn. 452/41, 452/40) in diesem Gebiet, befreit.

 

Ob die Grundzüge der Planung berührt werden, entscheidet das Gremium. Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern die Befreiung nicht. Ob die Befreiung städtebaulich vertretbar ist entscheidet das Gremium. Die Durchführung des Bebauungsplans würde nicht zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen. Da eine solche Befreiung im Bebauungsplangebiet bereits zugelassen wurde, und der Nachbar zugestimmt hat, kann dies auch hier zugelassen werden.

 

Das Gremium sollte das Einvernehmen zur Befreiung erteilen.

 

Die wegemäßige Erschließung ist durch das Geh- und Fahrtrecht auf Grundstück Fl.Nr. 452 Gmkg. Giebelstadt aufgrund des Städtebaulichen Vertrags zwischen dem Markt Giebelstadt und der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vom 29.10.2010 gesichert.

 

Die Wasserversorgung ist gesichert. Es besteht die Möglichkeit des Anschlusses an die öffentliche Wasserversorgung.

 

Das anfallende Schmutzwasser und das Regenwasser werden in das Abwassersystem der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben eingeleitet. Die Leitungen sollen laut Städtebaulichem Vertrag vom 29.10.2010 nach Fertigstellung auf den Markt Giebelstadt übertragen werden.

 

Die Anzahl der Stellplätze ist gemäß den rechtlichen Vorgaben für die zukünftige Nutzung des Grundstücks ausreichend. Das Hauptgebäude hat zwar zwei Anlieferungstore, aber keine Rampe oder Docks. Somit sind keine Lkw-Warteplätze notwendig.

 

Bauamtsleiter Klug erläutert die Befreiungen anhand der Pläne.

 

Marktgemeinderat Reiter nimmt ab 18:40 Uhr an der Sitzung teil.

 

Auf Nachfrage aus dem Gremium teilt Bauamtsleiter Klug mit, dass die Baugrenzen bei Bebauungsplanaufstellung zur Nutzung der potentiellen Bauflächen so sinnvoll wie möglich gezogen wurden. Da damals noch nicht bekannt war, welche Flächen und Gebäude nachgenutzt bzw. vermarktet werden, war dies sehr schwierig.

 

Aus dem Gremium wird nach der Zulässigkeit von zwei Zufahrten gefragt. Bauamtsleiter Klug erläutert, dass sich die Beschränkungen der Zufahrten aufgrund der Festsetzung 5.10.1 nur auf die Straßenlinien mit Straßenbegleitgrün im Bebauungsplan beziehen.

Das gemeindliche Einvernehmen zur Befreiung von der Dachneigung für das Hauptgebäude wird im beantragten Umfang erteilt.

 

 

Das gemeindliche Einvernehmen zur Befreiung von der Dachneigung für das Heizungsgebäude wird im beantragten Umfang erteilt.

 

 

Das gemeindliche Einvernehmen zur Befreiung von der privaten Grünfläche im Bereich der Stellplätze an der östlichen Grundstücksseite wird im beantragten Umfang erteilt.

 

Das gemeindliche Einvernehmen zur Befreiung von der privaten Grünfläche im Bereich der Westseite des Hauptgebäudes wird im beantragten Umfang erteilt.

 

 

Das gemeindliche Einvernehmen zur Befreiung von der Baugrenze für das Hauptgebäude wird im beantragten Umfang erteilt.

 

 

Das gemeindliche Einvernehmen zum sonstigen Vorhaben wird erteilt.